著者：小马宏观，环宁地产资深评论员，目前居住芝加哥，对环宁及全国楼市均有研究，著作30余篇陈超波。【微博搜索：小马宏观】
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这篇文章本来应该叫“南京地段分析”。但如果涉及到“地段”二字马梓豪念慈，很容易就让人往炒房的方向想了，所以这篇文章不谈地段，或者说我们不从表面上谈地段，我们从城市发展上来分析南京。
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南京，是长三角中非常重要的一级。
长三角城市群
虽然作为江苏省的省会，但是南京的经济发展却并不是在省内非常高的。除了南京，苏州无锡常州都有不差的经济实力，所以在省内南京基本上就是靠拉动身边的扬州镇江再加上拉上安徽省的滁州马鞍山部分区域来吸引人口拉动经济，这也是为什么南京都市圈与苏锡常都市圈是两个并列的发展。
我们再来看一张图片。
长三角城市区域开发类型
这张图表现了长三角地区的红色优化发展和黄色重点发展区域以及绿色限制发展区域。优化发展区域的意思是，已经发展的不错，可能要在保证经济增长的同时更要注重城市整体设计和居民生活;重点发展区域就意味着会涌入大量的固定投资，先让城市发展起来;而限制发展则是因为环境保护问题，从而限制部分产业活动。
可以看出，整个沿江发展带基本都是重点发展区域马雪楠，而南京可以说是可以引领整个沿江发展了，所以这也就是未来5-10年，南京发展的机遇，当然也是整个长三角的发展时机。
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那南京市内部的发展方向又是怎么样的呢?
这是一张细节内容非常丰富的南京整体结构图。
南京整体规划
南京的发展方向基本上都可以在这张图上面看出来了：主城+江北副城+仙林副城+东山副城+溧水+高淳+江北。
首先是主城区的规划图：
南京主城区规划图
主城不仅仅是主城，更是主城+老城。不管什么领域李基弘，我们觉得非常重要的地点都是在于边界。我之前在徐州地段分析文章里面就提过，一个城市的边界有两种暴利博士，第一个叫自然屏障，第二种叫人造屏障。
所有城市规划发展肯定都必须顺着自然屏障和人造屏障来的(或者必须打破屏障)。而我们可以看到在南京的这个主城规划上，完全是顺着屏障来的。来看百度地图上，我顺着河水和立交桥画出来的线，刘谦董卿完全就是主城区的边界。
主城区边界地区
另一边界就是自然屏障的长江了，这个就是说明立交桥和河水将南京主城区的发展给包围起来，在这个内的，我们就叫主城区，其实也就是国外的downtown的叫法天神禁条，在这个圈外的就不再属于downtown的范围了。不知道大家对这个模式有没有概念，downtown的建设是及其具有边界效应的，一个立交桥就把边界隔出来，立交桥两边就是两个时间。Downtown内饰高楼大厦金融繁荣，而外部就是破旧大楼。上一张芝加哥的城市3D图[1]：
芝加哥城市3D图
我画出来的红线就是两条高速和立交桥主线路，高楼林立的地方就是downtown，而之外的地方虽然只是一线之隔，发展就是两个世界。有人问蔡瑞宏，中国美国国情不一样，会不会最终走向不一样。这点不用怀疑，城市化发展靠两个，一个是土地，一个是钱林佐义。全世界任何人都喜欢享受喜欢赚钱的，而市区就能够提供最高效的赚钱方式，所以城市发展的最终结果基本上都是相同的，中间可能会有不一样的波折。(比如芝加哥的大火烧了老破屋子重建)。
主城区另外一个很重要的地点就是老城区杀鱼弟，老城区其实也是非常关键的发展地点，这里聚集了南京的老居民以及最重要的中心新街口。这个老城区的边界依然是顺着自然屏障和人造屏障来的何心如，我顺着河水和内环东线画出来的线其实也就是老城区的规划线。
南京老城区
老城区边界线
老城区一定是具有非常高的价值的，因为这里有着资产最丰富的人群，还有一大堆商业集中在这里发展。这里每一块土地都是寸土寸金的，虽然被称之为老城区，但是老城区就意味着有积淀，随着城市发展，南京市一定会对老城区不断进行改造升级，老城区肯定是南京最适合生活居住的地方。
老城区西北角的地方现在没有很多地铁通达，但是地铁同时在建，这也说明南京的老城区其实是在不断改造的过程中了。改造升级就意味着未来有更高的价值，对应现在也就是洼地了。
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再来看整个主城区的地铁轨道建设规划图
主城区地铁轨道建设规划图
未来5-10年的主城区轨道交通站点将会非常密集，这也意味着主城区内部的建设交流将会更加丰富，如果看目前的轨道交通线路，会发现南京主城区目前阶段的发展是平衡发展，将还没有地铁站点的地方都要建好站点，这也是边际收益最大的一种做法。这时候我们说的边界就更为重要.
一个是鱼嘴那边，另一个就是老城的下关那边。
鱼嘴当前轨道建设情况
鱼嘴地区未来轨道规划
下关当前轨道建设情况
下关未来轨道规划
这两个地方恰恰都是好几条轨道同时在建并在此交汇的地点，这就是南京在主城区要做的发展规划了。
首先鱼嘴是连接河西中心和非主城区的边界，鱼嘴就是一个非常重要的接口。
同时鱼嘴那里的土地非常平整干净艳乐队，所以在这片土地上规划集中型住宅区曾亚君，包括规划大型产业园区都是尚有可为的。
同时从主城区建设这个角度思考，把鱼嘴这个地方弄好，因为有自然边界的存在，价值不会外流，而同时这里又是一个对非主城区的一个窗口，所以更是极有可为。
而老城的下关处，其实由于很多历史原因，基本上很多建筑难拆难建，但是如果通过合理规划，合理改造，再加上轨道交通对各类资源循环的促进，下关片区的人口体量其实是能够孕育出价值的。大量轨道资源的尚未完成建设，其实也是远期的一个价值所在。陈艳茜
对于主城区的发展，南京市的规划文件[2]是这样明确表示的
“严控老城建设规模和开发强度，提升城市环境品质与管理水平，着力将河西地区打造成为要素聚集、引领创新、生活品质优良的现代化国际性城市新中心。”
这句话很明显指出，未来南京的新中心将会是河西地区。这个规划其实正是在突出了河西的地位，但是我们也要理解规划和城市发展之间的协调。
现在的中心肯定是新街口，一般来说城市中心的转移需要一个漫长的时间过程，而且新中心离原有的中心肯定不能过远，这样人口和产业转移也都会更加自然。
可以发现，河西其实是能够符合这些条件的，所以应该有理由相信河西会成为未来南京的中心。因为我站在河西的地上，确实能看到平整合理更加规范的城市布局，再加上这个区域能够为新产业提供有效的土地资源，这也就成了河西能够成为新中心的动力。
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聊完主城宅昏昏，我们再来看看三个副城：东山，仙林，江北三个副城。南京副城的叫法有很多种，有的时候会把高淳溧水也放进副城里面。但是其实从城市发展角度来看，高淳溧水与主城区已经是两个地区了，这也就是说在谈南京发展的时候，只有东山仙林江北这三个地区是有资格作为副城来调节主城区的功能的。
江北副城：
第一个就要提到这个地方的原因是，这是一个国家级新区，而且南京以及周边地区对江北新区是非常重视的。无论是从新兴产业布局，还是从轨道交通规划，甚至是商务中心功能规划上，都是一个非常重要的政治任务，这对整个江北新区的发展是具有非常大的促进作用的。那江北新区的发展方向到底是怎么样的呢?
江北新区发展方向
其实讲到江北新区，毫无疑问就要讲到浦东新区这个概念。虽然现在上海浦东发展的也很好，但是由于一条天堑长江的横跨，两边之间的互动交流其实是困难重重的，大桥造的再多，车流依然是堵堵堵。
而且，其实到现在来看，真正最有价值的资源，绝大多数依然是留在浦西。所以毫无疑问，江北新区如果发展到后期，其实也会遇到资源交流之间的困难，而且江北新区那边的发展实在是受到重重阻碍。
整个江北副城，旁边是一大片老山自然屏障陆恺欣，不可能有机会再往外拓展，而往上与六合联动又要经过一大片尚未发展好的区域，而且这一大片区域的地形又是非常复杂，除了一条轨道交通帮助了人口流动，其他的资源互动交流可以说是非常难的。
所以很显然，江北这片区域的发展方向不可能是往上与六合联动，也不会继续外扩。江北的发展只能是沿江发展，顺着江边平整尚未规划的土地慢慢拉近新的产业，建成大型产业园区吴子恩 ，逐渐吸引人口、资源入住，与主城区的互动需要靠轨道交通或者航运来了。
江北新区轨道交通规划
而在规划上面提到的江北新区建设时，是这样描述的：
“举全市之力开发建设江北新区，认真落实《南京江北新区总体方案》，坚持规划先行、改革先行、法治先行和生态先行，实现经济社会发展速度和质量明显高于全市平均水平，成为全省开放开发的重大载体、转型升级的更高平台、城市新区的发展样板，成为新南京发展的新龙头、现代化国际性人文绿都的标志性区域。”
一个举全市之力，是非常重要的描述，也就是说在这个区域所有的产业规划都是非常重要的，所以可以看到大量的高新技术产业在这个区域落成，这个区域的土地肯定会以产业园区的模式集中开发的。
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